מכירת דירה בגירושין [מדריך משפטי, 2024]

במהלך החיים המשותפים זוגות רבים צוברים מסת נכסים, וביניהם גם נכסי נדל"ן. ברוב המקרים מדובר בדירת מגורים של הצדדים, אותה הם רכשו בעמל ויזע במהלך חייהם המשותפים, כשלרוב מדובר בנכס בדירת על השווי הגבוה ביותר שיש לבני הזוג.

דירת המגורים ברוב המוחלט של המקרים תחשב לרכוש משותף של הצדדים (אף אם אינה רשומה על שם שניהם) ותכנס להסדר איזון המשאבים בין בני הזוג בעת הגירושין. אז איך מבצעים מכירת דירה בגירושין?

פירוק שיתוף בגירושין

כאשר בני זוג נפרדים הם מבצעים איזון משאבים ומחלקים את כל רכושם ביניהם, ככל שבני הזוג רכשו נכס נדל"ן עליהם יהייה לבצע פירוק שיתוף בנכס המקרקעין. כשעומדות בפניהן שתי אפשרויות, מכירת הנכס לצד שלישי לאחד מבני הזוג או מכירת הנכס לצד שלישי.

יצויין שזוגות רבים שבוחרים להעביר את הדירה ביניהם, ולא לצד שלישי, עורכים הסכמים לפיהם הם מקזזים רכוש אחר שנכנס להסדר איזון משאבים, למשל קיזוז מתשלום פנסיה עתידי וכו'. כך שגם כאשר לבני הזוג אין כסף נזיל לרכוש את הדירה ניתן להגיע להסדר שישאיר את הדירה בידי המשפחה.

האם חייבים למכור את הדירה המשותפת בגירושין

ככל שאין הסכמה להשאר שותפים עסקיים בדירה, בני הזוג יהיו חייבים למכור את הדירה ולא ניתן יהייה לכפות על אחד הצדדים להשאר שותף בעול כורחו בדירה. בן הזוג שמעוניין למכור את הדירה יוכל להגיש תביעה לפירוק שיתוף בדירה לבית המשפט, ובית המשפט יוכל לכפות על הצד שמעוניין להשאר בדירה את פירוק השיתוף.

יחד עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים בה מתגוררים גם הילדים, בית המשפט רשאי לעכב את מכירת הדירה עד למציאת הסדר מגורים חלופי, כשחשוב לדעת שבית המשפט לא שוקט על שמריו ועליכם להראות רצון אמיתי לחפש מקום מגורים חלופי. כמו כן בכל התקופה הזו עשוי בית המשפט לפסוק בכל הנוגע לשימוש בדירה, כי הצד הנותר בדירה ישלם דמי שימוש ראויים (תשלום שכירות למעשה) לטובת הצד שיצא מהדירה.

יוזכר שוב שעומדות לבני הזוג שתי אפשרויות: האחת לקנות את הדירה מבן הזוג השני, והשנייה למכור אותה לצד שלישי.

האם לאחד מבני הזוג קדימות ברכישת הדירה?

חוק המקרקעין קובע כי ישנה זכות קדימה בין בני זוג לרכישת הדירה:

"מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידם במשותף, או דירה המשמשת להם למטרת מגורים, בן הזוג לא יהיה זכאי להעביר את חלקו אלא לאחר שהציע אותו תחילה לבן זוגו".

כלומר, ככל שמדובר בדירת מגורים, החוק נותן קדימות לרכישת הדירה על ידי אחד מבני הזוג על פני מכירה לצד שלישי זר.

חשוב להבהיר כי זכות הקדימה אין משמעותה שבן הזוג יכול לרכוש את חלקו בדירה בכל מחיר שיחפוץ בו, אלא ניתנת לו זכות ראשונים לרכוש את הדירה במחיר שהציע המוכר. ככל שבן הזוג יסרב להצעת המחיר, המוכר יהייה רשאי תוך חצי שנה למכור לכל אדם אחר, אך לא במחיר נמוך יותר מהמחיר שהציע לבן הזוג. ככל שהמוכר לא מצא רוכש תוך חצי שנה נוספת, לא יוכל למכור לאדם אחר מבלי שהציע את הדירה שוב לבן הזוג.

התמחרות בין בני הזוג מהי?

כאשר שני בני הזוג מעוניינים לקנות את הדירה המשותפת, לרוב ימונה שמאי שיעריך את שווי הדירה, ומי שיוכל לעמוד בתשלום, יוכל לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר. ומה קורה כאשר שני בני הזוג יכולים לעמוד ברכישה בהתאם להערכת השמאי?

תערך התמחרות בין בני הזוג, על בסיס מכרז בינהם, כאשר מי שירבה במחיר הוא שירכוש את הזכויות בדירה. כלומר לא ניתנת העדפה לאחד מבני הזוג ברכישת הדירה, ועל מנת לזכות בדירה יש להרבות במחיר.

יצויין כי בית הדין הרבני פסק בניגוד להלכה הקבועה בבית המשפט לענייני משפחה, כי אין זה מספיק להרבות במחיר, וכאשר שני בני הזוג מסוגלים לרכוש את הדירה, בית הדין יבחן את מידת ההשפעה של שינוי מיקום המגורים של הילדים, וזה ישמש אותו בהחלטה לקבוע מי יקנה את הזכות לרכוש את הדירה.

עורך דין מקצועי לענייני משפחה יקח את השוני בפסיקה בין הערכאות בחשבון במסגרת מרוץ הסמכויות, בטרם יבחר את הערכאה בה יפתח בהליך פירוק השיתוף.

היבטי מס שחשוב לקחת בחשבון כשמוכרים נכס אגב גירושין

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה אגב גירושין בין בני הזוג, לא מטילה חבות במס על הצדדים. כלומר בן הזוג הרוכש יהייה פטור ממס רכישה ובן הזוג שמכר את חלקו לא ישלם מס שבח.

כל שעל הצדדים לעשות לצורך כך זה להעביר את הזכויות בטאבו ולהוכיח שהם מצויים בהליך גירושין, כאשר גם פסק דין חלקי יהייה מספיק להוכחת הגירושין.

חשוב לציין שלאור כך שהעברת הדירה בין הצדדים לא מוגדרת כעסקת מכירה, מס השבח העתידי לבן הזוג שרכש את הדירה יחושב מיום קניית הדירה המקורי, ולא מיום קניית הדירה מבן הזוג.

היטלי השבחה בהעברת נכס בגירושין

היטל השבחה הוא תשלום שנגבה על ידי הרשות המקומית מבעלי הנכס כאשר אושרה תוכנית שהעלתה את ערך הנכס. גובה ההיטל מחושב במועד התוכנית שאושרה ולא במועד המכירה, אך לרוב התשלום נדחה למועד המכירה.

בכל הנוגע להיטל השבחה בהעברת נכס בגירושין, התקנות משתנות מרשות אחת לשנייה, וכל רשות עירונית קובעת בעצמה מה נחשב מועד המכירה מבחינת תשלום היטל השבחה. כך בחלק מהרשויות העירוניות דורשים תשלום היטל השבחה כבר בעת ההעברה אגב גירושין, ובחלק ממשיכים לדחות את תשלום היטל ההשבחה רק לאחר מכירת הנכס על ידי בן הזוג שקנה את זכויות הגרוש בדירה.

על כן חשוב לברר ברשות המקומית הרלוונטית את הנושא בטרם להעברת הזכויות בדירה, ולקחת זאת בחשבון כחלק מאיזון המשאבים, כיצד יחולק תשלום ההיטל.

מי נחשב בן זוג לצורך היבטי המס?

חשוב לדעת שמשרד מיסוי המקרקעין הרחיב במרוצת השנים את הגדרת בן הזוג גם לבן זוג ידוע בציבור, לרבות זוגות מאותו המין. על כן אינכם חייבים להיות נשואים כדת וכדין לצורך הנאה מהיבטי המס במכירה אגב גירושין.

העברת נכסים על שם הילדים בגירושין

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה אגב גירושין לא תחשב למכירה אם היא הועברה לילדי בני הזוג ועל כן היא לא מטילה חבות במס על הצדדים למכירה. כלומר הילד שירכוש את הזכות בדירה יהייה פטור ממס רכישה ובן הזוג המוכר לא ישלם מס שבח.

חשוב לדעת שמקרה הפוך בו הילד יעביר לאחד ההורים זכויות בדירה יחולו המיסים הרגילים (העברה בתוך המשפחה) ולא תהייה משמעות לגירושין.

מכירת הדירה באמצעות כונס נכסים

ככל שאף אחד מהצדדים אינו מסוגל לרכוש את הדירה מהצד השני, בית המשפט יחייב את הצדדים למכור את הדירה לצד שלישי, על מנת שניתן יהא לפרק את השיתוף בדירה. כאשר הצדדים לא מצליחים למכור את הדירה לצד שלישי בעצמם, בית המשפט ימנה כונס נכסים שישמש פקיד בית המשפט לצורך פיקוח אובייקטיבי על המכירה ואישור הסכם המכר. למעשה כונס הנכסים ינהל את עסקת המכר מראשיתה ועד סופה:

1. יקבל חוות דעת שמאי להערכת שווי הנכס
2.  יפרסם את הדירה למכירה
3. יערוך מו"מ עם הרוכשים
4. יערוך הסכם מכר בין הרוכשים לבני הזוג המוכרים
5.  יגיש את הסכם המכר ואת שכר טרחתו לאישור בית המשפט
6.  ידווח לרשויות המס
7. יקבל את התשלומים עבור הנכס
8. ישלם את המיסים והתשלומים הכרוכים במכירת הנכס
9. ימסור את החזקה לרוכשים (לאחר שווידא פינוי בני הזוג מהדירה)
10.  יחלק את הכסף בין בני הזוג בהתאם להסכמתם או להחלטת בית המשפט.

העברת משכנתא בגירושין בעתיד

זוגות רבים רוכשים את דירת המגורים שלהם לאחר שנטלו משכנתא על הנכס. כל עוד הרכוש ביניהם לא חולק, שניהם חייבים בתשלום המשכנתא, וחייבים לשלם אותה ממש כפי שהיו משלמים אותה לו היו נשואים.

ומה קורה עם המשכנתא לאחר פירוק השיתוף ואיזון המשאבים ביניכם?

כאן עומדת לכם האפשרות למכור את הדירה לצד שלישי במסגרת הליך הגירושין ולסלק את המשכנתא, או למכור את חלקכם בדירת המגורים לבן הזוג אגב גירושין, במקרה זה המשכנתא לא תסולק ועליכם לדאוג להעברת המשכנתא על שם בן הזוג שרכש את חלקכם בדירה.

בן הזוג שרכש את הדירה יעביר את המשכנתא על שמו בלבד, באמצעות פנייה לבנק והגשת "בקשה להמחאת חיובים". כמו כן לבן הזוג שרכש את הדירה אפשרות לבצע מחזור משכנתא לאחר גירושין או ליטול משכנתא נוספת על המשכנתא הקיימת לצורך רכישת הנכס, כאשר חשוב ביותר לשים לב, שלרוב הבנק מאפשר נטילת משכנתא נוספת רק לאחר קבלת הגט.

מכירת הדירה לזר במסגרת הסכם הגירושין

במקרה שאף אחד מבני הזוג לא רכש את הדירה בעצמו, ובני הזוג מבקשים לפרק את השיתוף בדירה, על בני הזוג למכור את הדירה לאדם זר במסגרת הגירושין.

בני זוג שעורכים הסכם גירושין רשאים להסכים ביניהם על שווי הדירה שיוצע בשוק, ועל אופן מכירת הדירה (למשל באופן עצמאי או באמצעות מתווך).

בנוסף על בני הזוג להסכים ביניהם על חלקו של כל אחד מהכספים שיתקבלו עבור מכירת הדירה, ועל חלוקת תשלום החובות, הנובעים ממכירת הדירה, לרבות כיסוי המשכנתא.

כמו כן, חשוב להסכים מראש גם על חלוקת נטל החובות עד למכירת הדירה. כך על בני הזוג להסכים, כיצד יחולקו חובות המשכנתא, מיסי העירייה וכו'.

היבט נוסף שחשוב לקחת בחשבון כשמבקשים למכור דירה לאדם זר במסגרת הסכם גירושין, הוא מגורים בדירה עד למציאת רוכש.

שקלו האם אתם מסכימים שאחד מכם ימשיך להתגורר בדירה, כיצד זה ישפיע על נטל הנשיאה בחובות הדירה, והאם בן הזוג שיתגורר בדירה ישלם בתקופה זו דמי שכירות לבן הזוג שעזב את הדירה.

תכנון מס: מה קורה כשבני זוג מוכרים 2 דירות או יותר אגב גירושין?

כשבני זוג מתגרשים והם מעבירים דירה על שמו של אחד מהם בלבד, מכירת הדירה אינה מהווה אירוע מס, ולכן המוכר אינו מחויב בתשלומי מס שבח. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שמדובר בדחיית תשלומי מס השבח בלבד.

ביום בו יחליט הרוכש, למכור את הדירה, הוא יחויב בתשלום השבח על הדירה מהיום בו רכשו שני בני הזוג את הדירה, ולא מהיום בו הוא רכש את הדירה אגב נישואין.

לכן, כאשר לבני הזוג יש דירת מגורים אחת בלבד, יש לבחון היטב את היבטי המיסוי. לעיתים עדיפה מכירה שלא במסגרת העברה אגב נישואין, אם בני הזוג זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

כך יום רכישת הדירה יחשב ליום המכירה לאחר הגירושין, ומס השבח שיוטל בעתיד, ככל שיוטל, יהיה נמוך יותר.

מנגד, כאשר לבני הזוג יש 2 דירות או יותר, והם אינם זכאים לפטור ממס שבח, מכירת הדירה שלא אגב גירושין, תחייב אותם בתשלום מס שבח. לעומת זאת, אם בני הזוג יגיעו להסכם גירושין לפיו בני הזוג יעבירו את הדירות אגב הגירושין, הם עשויים לחסוך את תשלום מס השבח.

במקרים בהם לבני הזוג יש 2 דירות בלבד, הם יכולים למשל להעביר כל דירה על בעלות של אחד מבני הזוג, מבלי לשלם על כך מס שבח.

כשמכירת הדירה בעתיד, כל עוד הם לא ירכשו דירה נוספת, עשויה להיות פטורה גם כן ממס שבח על מכירת דירה יחידה, וכל עוד הם עומדים בתנאי הפטור.

לפיכך, חשוב לתכנן כראוי את מכירת הדירות בגירושין, במיוחד כשבבעלות בני הזוג, יותר מדירה אחת, על מנת להימנע מתשלומי מס מיותרים בעתיד.

לסיכום

עסקאות מקרקעין הינן עניין כבד משקל שמערב מספר רב של נושאים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם מבצעים את העסקה, וביתר שאת כאשר מדובר במכירת דירת מגורים תוך הליך גירושין, שאז יש לשקול את האפשרויות השונות שעומדות לפניכם הן מהבחינה הפיננסית, הן מהבחינה המשפטית והן מהבחינה הרגשית בעיקר כאשר מעורבים ילדים.

חשוב לפנות לגורמי המקצוע המתאימים ולהוועץ בעורך דין לגירושין שילווה אתכם ויבחן את התמונה הכוללת בטרם אתם מבצעים את עסקה בנכס.