מכירת דירה בגירושין [מדריך משפטי, 2024]

במהלך החיים המשותפים זוגות רבים צוברים נכסים רבים, וביניהם גם נכסי נדל"ן. ברוב המקרים מדובר בדירת המגורים של הצדדים, אותה הם רכשו בעמל ויזע במהלך חייהם המשותפים, והיא הנכס בעל השווי הגבוה ביותר שיש לבני הזוג.

מהו פירוק שיתוף בגירושין? כיצד מוכרים דירה בגירושין? האם בני הזוג חייבים למכור את הדירה המשותפת בגירושין? מה הם היבטי המס שחשוב לקחת בחשבון כשמוכרים דירה בגירושין? ולמה חשוב להתייעץ עם עורך דין לפני שמוכרים דירה בגירושין?

מהו פירוק שיתוף בדירה בגירושין?

כאשר בני זוג נפרדים הם נדרשים לחלק את כל הרכוש שהם צברו במהלך הנישואין, ובין היתר גם את הדירות שבבעלותם. לצורך חלוקת הרכוש, בני הזוג יפרקו את השיתוף ביניהם, בהליך שנקרא הליך איזון משאבים.

איזון המשאבים בין בני הזוג נעשה בהתאם לחוק יחסי ממון, לחזקת השיתוף או להסכמה אחרת בין בני הזוג. על פי החוק, דירה שנרכשה במהלך הנישואין, בין אם היא נרשמה על שם בן זוג אחד ובין אם היא נרשמה על שם שניהם, תתחלק ביניהם בחלקים שווים, כל עוד בני הזוג לא קבעו אחרת בהסכם.

האם דירה שהתקבלה בירושה תתחלק בגירושין?

דירה שהתקבלה בירושה, התקבלה במתנה או שנרכשה לפני הנישואין, אינה מתחלקת בגירושין, והיא נשארת בבעלות הצד שעל שמו היא רשומה, אלא במקרים שנקבע בין בני הזוג אחרת, או במקרים שניתן להוכיח כוונת שיתוף ספציפית בדירה.

כך למשל במקרים בהם בן זוג אחד קיבל דירה בירושה ובן הזוג השני השקיע בדירה, כך ששני בני הזוג ערכו בה יחד שיפוץ מקיף מכספיהם המשותפים, יתכן והדירה תתחלק בגירושין.

כיצד מוכרים דירה בגירושין?

בפני בני הזוג המבקשים למכור דירה בגירושין עומדות שתי אפשרויות למכירתה: הראשונה להעביר את מחצית הדירה הרשומה על שם בן זוג אחד לבן הזוג השני, והשנייה היא למכור את הדירה לצד שלישי ולהתחלק ברווחים.

בני הזוג יכולים למכור את הדירה לאחר הליך משפטי בו בית המשפט יקבע את תנאי המכירה והרכישה, או להגיע להסכמה ביניהם במסגרת הסכם גירושין.

מכירת דירה במסגרת הסכם הגירושין:

בני זוג שעורכים הסכם גירושין רשאים להסכים ביניהם על תנאי מכירת הדירה ורכישתה, ובין היתר על:

• שווי הדירה שיוצע בשוק, ואופן מכירת הדירה (למשל באופן עצמאי או באמצעות מתווך).
• אופן התשלום – בפרט במקרה של מכירת הדירה לבן הזוג השני, חשוב להסכים על הדרך בה תועבר התמורה. כך למשל ניתן לקבוע האם התמורה תועבר באופן נזיל, או באמצעות קיזוז זכויות מסוימות, כמו למשל קיזוז רכוש אחר שהועבר במסגרת הגירושין, קיזוז תשלום הפנסיה העתידי ועוד.
• חלקו של כל אחד מבני הזוג בדירה – כלומר על החלק שכל אחד מבני הזוג יקבל ממכירת הדירה, ועל חלקו של כל אחד מהם בתשלום החובות הנובעים ממכירת הדירה, לרבות כיסוי המשכנתא.
• חלוקת נטל החובות השוטפים עד למכירת הדירה – למשל תשלומי המשכנתא, ועד בית, מיסי עירייה וכו'.
• מגורים בדירה עד למציאת רוכש – כדאי לשקול האם אתם מסכימים שאחד מכם ימשיך להתגורר בדירה, כיצד זה ישפיע על נטל הנשיאה בחובות השוטפים בדירה, והאם בן הזוג שיתגורר בדירה ישלם בתקופה זו דמי שימוש ראויים לבן הזוג שעזב את הדירה.

האם לאחד מבני הזוג יש קדימות ברכישת דירה בגירושין?

חוק המקרקעין מעניק זכות קדימה בין בני זוג לרכישת הדירה, על פני מכירתה לצד שלישי זר: "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידם במשותף, או דירה המשמשת להם למטרת מגורים, בן הזוג לא יהיה זכאי להעביר את חלקו אלא לאחר שהציע אותו תחילה לבן זוגו".

זכות הקדימה אין משמעותה שבן הזוג יכול לרכוש את חלקו בדירה בכל מחיר שיחפוץ בו, אלא ניתנת לו זכות ראשונים לרכוש את הדירה במחיר שהציע בן הזוג המוכר.

ככל שבן הזוג המבקש לרכוש את הדירה יסרב להצעת המחיר, המוכר רשאי תוך חצי שנה למכור לכל אדם אחר, אך לא במחיר נמוך יותר מהמחיר שהציע לבן הזוג. ככל שהמוכר לא מצא רוכש תוך חצי שנה נוספת, לא יוכל למכור לאדם אחר מבלי שהציע פעם נוספת את הדירה לבן הזוג.

מהי התמחרות בין בני זוג?

לא פעם שני בני הזוג מעוניינים לרכוש את הדירה המשותפת. במקרים אלה, לרוב ימונה שמאי שיעריך את שווי הדירה. בן הזוג שיוכל לעמוד בתשלום, יוכל לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר. במקרים בהם שני בני הזוג יכולים לשלם את המחיר שהוערך על ידי השמאי, תערך התמחרות בין בני הזוג, על בסיס מכרז. המשמעות היא שהמרבה במחיר, הוא זה שירכוש את הזכויות בדירה.

בעניין זה יצוין, כי ישנם הבדלים בין פסיקת בית המשפט לענייני משפחה לבין בית הדין הרבני, ולכן יש חשיבות אסטרטגית לבחירה היכן לנהל את הליך פירוק השיתוף במסגרת מרוץ הסמכויות.

בניגוד לבית המשפט לענייני משפחה, בבית הדין הרבני נפסק שאין זה מספיק להרבות במחיר. כאשר שני בני הזוג מסוגלים לרכוש את הדירה, בית הדין יבחן גם את מידת ההשפעה של שינוי מיקום המגורים של הילדים, וזה ישמש אותו בהחלטה לקבוע מי יקנה את הזכות לרכוש את הדירה.

האם חייבים למכור את הדירה המשותפת בגירושין

לא חייבים למכור את הדירה המשותפת בגירושין. בני הזוג יכולים להסכים ביניהם אחרת, למשל להישאר שותפים בדירה, להפוך אותה לנכס עסקי המניב רווחים, להסכים שאחד מהצדדים ימשיך לגור בה בתנאים כאלה ואחרים, ועוד.

הסכמות אלו מומלץ ביותר לעגן בהסכם גירושין מפורש וברור, כדי להימנע ממחלוקות עתידיות. כמו כן רצוי שבני זוג המגיעים להסכם גירושין לפיו הדירה לא נמכרת, יהיו מסוגלים להסתדר זה עם זו, ולא להיגרר למחלוקות רבות שיאפילו על היתרונות של שימור הדירה.

ככל שאין הסכמה להישאר שותפים בדירה, בני הזוג יהיו חייבים למכור את הדירה. לא ניתן לכפות על אחד הצדדים להישאר שותף בדירה.

בן הזוג שמעוניין למכור את הדירה בניגוד להסכמת בן הזוג השני, נדרש להגיש תביעה לפירוק שיתוף בדירה לבית המשפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני. בית המשפט או בית הדין מוסמך לכפות על הצד שמעוניין להישאר בדירה את פירוק השיתוף.

יחד עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים בה מתגוררים גם הילדים, בית המשפט רשאי להתחשב בטובת הילדים ולעכב את מכירת הדירה, עד למציאת הסדר מגורים חלופי. חשוב לדעת שבית המשפט לא שוקט על שמריו ויש להראות רצון אמיתי לחפש מקום מגורים חלופי.

כמו כן בכל התקופה בה בן הזוג נשאר לגור בדירה, עשוי בית המשפט לקבוע תשלום דמי שימוש ראויים  עבור השימוש בדירה (מעין תשלום שכירות), לטובת הצד שיצא מהדירה.

כיצד הסכם ממון ישפיע על מכירת הדירה בגירושין?

כשבני זוג עורכים הסכם ממון הם רשאים לקבוע האם וכיצד הם יחלקו את הדירה בגירושין, וגם כיצד הם ימכרו אותה. כך בני הזוג רשאים להסכים יחד אם הם ימכרו את הדירה לצד שלישי, או שאחד מהם ירכוש אותה, באילו תנאים, ועוד הוראות מדויקות, שיקלו לאין שיעור על עריכת הסכם גירושין בעתיד ועל הליך מכירת הדירה בגירושין.

מה הם היבטי המס שחשוב לקחת בחשבון כשמוכרים נכס אגב גירושין?

מי נחשב בן זוג לצורך היבטי מס?

במרוצת השנים הורחבה הגדרת בן זוג לצורך היבטי מיסוי במכירת דירה בגירושין, כך שלא רק נשואים נחשבים כבני זוג אלא גם בני זוג פרודים וגם בני זוג ידועים בציבור, לרבות בני זוג מאותו המין.

האם יש פטור ממס שבח וממס רכישה בהעברת דירה אגב גירושין?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה אגב גירושין בין בני הזוג, לא מטילה חבות מס על הצדדים. המשמעות היא שבן הזוג הרוכש זכאי לפטור מתשלום מס רכישה ובן הזוג המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח. כדי לקבל את הפטור ממס השבח וממס הרכישה, על בני הזוג להוכיח שהם מצויים בהליך גירושין, למשל על ידי פסק דין או פסק דין חלקי, ולהעביר את הזכויות בטאבו.

חשוב לציין שלאור כך שהעברת הדירה בין הצדדים לא מוגדרת כעסקת מכירה, מס השבח העתידי שיוטל על בן הזוג שרכש את הדירה יחושב מיום קניית הדירה המקורי, ולא מיום קניית הדירה מבן הזוג.

לכן, כאשר לבני הזוג יש דירת מגורים אחת בלבד, יש לבחון היטב את היבטי המיסוי. לעיתים עדיפה מכירה שלא במסגרת העברה אגב גירושין, אם למשל בני הזוג זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. כך יום רכישת הדירה יחשב ליום המכירה לאחר הגירושין, ומס השבח שיוטל בעתיד, ככל שיוטל, יהיה נמוך יותר.

מנגד, כאשר לבני הזוג יש 2 דירות או יותר, והם אינם זכאים לפטור ממס שבח, מכירת הדירה שלא אגב גירושין, תחייב אותם בתשלום מס שבח. במקרים אלה, הם יכולים לערוך הסכם גירושין תוך תכנון מס נבון, ולחסוך את תשלום מס השבח.

למשל במקרה שלבני הזוג יש 2 דירות, הם יכולים בהתאם לנסיבות, להעביר כל דירה על בעלות של אחד מבני הזוג, מבלי לשלם על כך מס שבח. כך מכירת הדירה בעתיד, עשויה להיות פטורה גם כן ממס שבח, כל עוד הם עומדים בתנאי הפטור החלים על מכירת דירה יחידה.

מה הם היטלי השבחה בהעברת נכס בגירושין?

היטל השבחה הוא תשלום שנגבה על ידי הרשות המקומית מבעלי הנכס כאשר אושרה תכנית שהעלתה את ערך הנכס. גובה ההיטל מחושב במועד התוכנית שאושרה ולא במועד המכירה, אך לרוב התשלום נדחה למועד המכירה.

התקנות הנוגעות לתשלום היטל השבחה בעת העברת נכס בגירושין, משתנות מרשות אחת לשנייה, וכל רשות עירונית קובעת בעצמה מה נחשב מועד המכירה המחייב בתשלום היטל השבחה. כך בחלק מהרשויות העירוניות דורשים תשלום היטל השבחה כבר בעת ההעברה אגב גירושין, ובחלק ממשיכים לדחות את התשלום עד לאחר מכירת הנכס על ידי בן הזוג שקנה את זכויות הגרוש בדירה.

על כן חשוב לברר ברשות המקומית הרלוונטית את הנושא בטרם להעברת הזכויות בדירה, ולקחת בחשבון את חלוקת תשלום היטל ההשבחה כחלק מאיזון המשאבים בגירושין.

האם העברת נכסים על שם הילדים בגירושין מזכה בפטור ממס?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה אגב גירושין לא תחשב למכירה, אם היא הועברה לילדי בני הזוג. לכן העברת נכסים על שם הילדים בגירושין, תזכה גם כן את הצדדים למכירת הדירה, בפטור ממס.

יודגש שהפטור אינו חל במקרה שהילד מעביר את הזכויות בדירה לאחד ההורים. במקרה זה, יחולו המיסים הרגילים (העברה בתוך המשפחה), ולא תהיה משמעות לגירושין.

כיצד מתנהל הליך מכירת דירה בגירושין, באמצעות כונס נכסים?

במקרים בהם מבוקש לפרק את השיתוף בדירת המגורים ואף אחד מהצדדים לא מסוגל לרכוש את הדירה, לרוב בית המשפט יחייב את הצדדים למכור את הדירה לצד שלישי.

במקרים בהם הצדדים לא מצליחים למכור את הדירה לצד שלישי בעצמם, למשל במקרים של סכסוך חריף במיוחד בין בני הזוג, בית המשפט ימנה כונס נכסים. כונס הנכסים משמש כפקיד בית המשפט, לצורך פיקוח אובייקטיבי על מכירת דירת הגירושין ואישור הסכם המכר.

תפקידיו של כונס הנכסים הם לקבל את חוות דעת השמאי להערכת שווי הנכס, לפרסם את הדירה למכירה, וערוך מו"מ עם הרוכשים. לאחר הגעה להסכם מכר, הכונס יגיש אותו לבית המשפט יחד עם בקשת שכר טרחתו לאישור בית המשפט. לאחר מכן כונס הנכסים ידווח לרשויות המס, יקבל את התשלומים עבור הנכס וישלם את המיסים והחובות עבור הנכס.

לבסוף כונס הנכסים יוודא שבני הזוג התפנו מהדירה, ימסור את החזקה בנכס לרוכשים, וישלים את מכירת הדירה בגירושין לאחר שהוא יחלק את הכסף בין בני הזוג, בהתאם להחלטת בית המשפט.

כיצד מתבצעת העברת משכנתא בגירושין?

כשמחירי הדיור בישראל מרקיעים שחקים, זוגות רבים רוכשים את דירת המגורים שלהם רק לאחר שנטלו משכנתא על הנכס. כל עוד הרכוש לא חולק במסגרת איזון המשאבים, שני בני הזוג חייבים בתשלום המשכנתא ממש כפי שהיו משלמים אותה לו היו נשואים.

לאחר פירוק השיתוף ואיזון המשאבים, אם בני הזוג לא פרעו את המשכנתא, אלא העבירו את הדירה על שם אחד מבני הזוג בלבד, עליהם לדאוג גם להעברת המשכנתא על שם בן הזוג שרכש את הדירה, כל עוד הם לא קבעו אחרת בהסכם.

בן הזוג שרכש את הדירה יעביר את המשכנתא על שמו בלבד, באמצעות פנייה לבנק והגשת "בקשה להמחאת חיובים".

לבן הזוג שרכש את הדירה ישנן אפשרויות מימון שונות לצורך רכישת חלקו של בן הזוג ופירעון המשכנתא. כך למשל יש לו אפשרות לבצע מחזור משכנתא לאחר גירושין או ליטול משכנתא נוספת על המשכנתא הקיימת לצורך רכישת הנכס. חשוב ביותר לשים לב, שלרוב הבנק מאפשר ליטול משכנתא נוספת רק לאחר קבלת הגט.

מה החשיבות של עורך דין במסגרת מכירת דירה בגירושין?

בשורה התחתונה, עסקאות מקרקעין הינן עניין כבד משקל שמערב מספר רב של נושאים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם מבצעים את העסקה, וביתר שאת כאשר מדובר במכירת דירת מגורים בתוך הליך גירושין.

במקרים אלה, יש לשקול את האפשרויות השונות שעומדות לפניכם הן מהבחינה הפיננסית, הן מהבחינה המשפטית והן מהבחינה הרגשית, בעיקר כאשר מעורבים ילדים.

לכן חשוב לפנות לגורמי המקצוע המתאימים ולהיוועץ בעורך דין גירושין – עורך דין שיש לו ניסיון במכירת דירה בגירושין, ידע לתת דגש להבדלי פסיקה בין בית הדין הרבני ובית המשפט לענייני משפחה עוד בתחילת ההליך, והוא ילווה אתכם ויבחן את התמונה הכוללת במהלך כל ההליך, כך שהוא ישמור על הזכויות שלכם בדירה במסגרת הגירושין.

*התוכן עודכן ביום 27.10.24