חישוב מס שבח בירושה (מדריך משפטי)

קבלת דירה בירושה אינה נחשבת לפעולה במקרקעין ואינה מחייבת תשלום מס שבח, אך מכירתה בעתיד עשויה להוביל לחבות מס שבח. האופן בו מחושב מס השבח בדירות ירושה, והזכאות לפטורים ממנו, שונים מהותית ממכירת דירה רגילה, ועשויים להשפיע על התמורה הסופית שתישאר בידי היורשים.

בהתאם, יורשים רבים מעדיפים לפרק את השיתוף בדירת הירושה, ולמכור אותה, ולכן חשוב לקחת בחשבון גם את חישוב מס השבח בירושה. פרשנו בפניכם את העקרונות העיקריים בחישוב מס שבח בירושה, וכיצד ניתן להיערך מראש לצמצום החבות במס.

מתי קמה חובת תשלום מס שבח עבור דירת ירושה?

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, קובע שהורשה אינה מכירה. לפיכך בקשה לרישום הורשה בפנקסי המקרקעין, אינה נחשבת לעסקה במקרקעין, והיא אינה חייבת בתשלום מס שבח.

כלומר, כאשר היורשים רושמים את הדירה שהתקבלה בירושה, על שמם בטאבו, הם אינם חייבים לשלם מס ירושה עבור השבח. חובת תשלום מס שבח קמה, רק כאשר היורשים מוכרים את זכויותיהם בדירה, לצדדים שלישיים, או בינם לבין עצמם.

איך מחשבים מס שבח בדירת ירושה?

• חישוב מס שבח כמס רווחי הון

מס השבח של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, יחושב על בסיס מס רווחי הון, העומד כיום על סך של 25%, מסך הרווח שנצבר על הדירה, מיום הרכישה שלה ועד ליום מכירתה.

לאור כך שירושה אינה נחשבת לעסקה במקרקעין, חישוב מס השבח מתחיל מיום רכישת הדירה, ולא מהיום בו קיבלתם את הדירה בירושה. כשמדובר במנוח שקנה את הדירה לפני שנים רבות, סכום המס שתדרשו לשלם, יכול להיות עצום ולהגיע בקלות רבה גם למאות אלפי שקלים.

• חישוב מס לינארי על נכסים ישנים

בדירות מגורים ישנות, שנרכשו על ידי יחיד, לפני שנת 2014, מתבצע חישוב מס שבח לינארי מוטב, שיכול להקנות הנחה גבוהה במס. בחישוב זה מחושב מס השבח שלפני שנת 2014 בסך של 0%, ולאחר שנת 2014 בסך של 25%.

לעומת זאת כשמדובר בנכסים אחרים (למשל עסק או מגרש), מתבצע חישוב מס שבח לינארי ישן, שהוא חישוב מורכב יותר. חישוב לינארי ישן מבוסס על חלוקת מס, בהתאם לשנה בה נרכשה הדירה, ומשתנה בין התקופות מאז הרכישה ועד המכירה, ועליו נוסף גם חישוב שבח אינפלציוני, עד לסוף שנת 1993.

מי זכאי לפטור ממס שבח ממכירת דירת ירושה?

יורש שהוא בן זוג של המנוח, צאצא שלו או בן הזוג של הצאצא, יכול להיות זכאי לפטור ממס שבח, אם למנוח הייתה דירת מגורים מזכה, והוא היה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה, אילו היה מוכר את הדירה בעצמו.

דירת מגורים מזכה, היא דירה יחידה של אדם, ששימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, או שהיא שימשה למגורים במשך 80% מהזמן מאז היא נרכשה על ידי המנוח.

כלומר, הזכאות של יורש קרוב לפטור ממס שבח ממכירה של דירת ירושה, נמדדת על פי זכאותו של המנוח לפטור. המשמעות היא שכל עוד יורש הוא בן זוג, ילד, נכד, נין או בן זוגו, אין זה משנה אם היורש אינו זכאי בעצמו לפטור ממס שבח, אלא מה שיש לבחון זה האם המנוח היה זכאי למס שבח.

כך למשל בן זוג של מנוחה, שבבעלותו מספר דירות, יכול למכור דירת ירושה בפטור ממס שבח. ומנגד ילד של מנוח למשל, שאין לו דירת מגורים, וזכאי לפטור ממס שבח, עשוי למצוא את עצמו משלם מס שבח גבוה מאוד, אילו לאביו היו מספר דירות בבעלותו.

מה לעשות כשלמוריש אין פטור ממס שבח במכירת דירה?

כשלמוריש אין פטור ממס שבח, למשל במקרים בהם היו בבעלותו מספר דירות, כשיש בבעלותו נדל"ן שאינו משמש למגורים, או שהיורש הוא הורה או אח של המנוח, על היורש לשלם את מס השבח הנדרש, או לשקול לערוך הסכם בין יורשים.

מניסיוננו, הסכם בין יורשים שלוקח בחשבון את שיקולי מס השבח בירושה, יכול לעזור ליורשים לחלק ביניהם את נכסי הנדל"ן בעיזבון, באופן שיכול לחסוך מהם פירוק שיתוף בדירה ומכירה עתידית של הנכס, וכך גם לחסוך תשלומי מס שבח גבוהים.

תכננו מראש את תשלומי מס השבח בירושה

חישוב מס שבח בדירות ירושה הוא נושא מורכב, המושפע ממגוון גורמים – החל ממועד רכישת הדירה המקורי על ידי המוריש, דרך מעמדו של היורש וזכאותו של המוריש לפטור, ועד לאופן בו מתבצעת חלוקת העיזבון בין היורשים.

חישוב מס שבח מקצועי ומושכל מראש, עוד בטרם לחלוקת הירושה ולרישום הנכסים בטאבו, עשוי להוביל לחיסכון משמעותי בתשלומי המס. נשמח להעניק לכם סיוע מקצועי בתחום זה.

עודכן לאחרונה ב-14:12, 29 בדצמבר 2025